– 事業案内 –

• 資産評価

  公正・中立な立場から様々な資産の価値評価を通じてソリューションを提供いたします。

  不動産鑑定評価

  不動産鑑定評価は、様々な場面で活用されております。

  • 
  • 
  • 
  • 
  • 
  • 
  • 

  アセットタイプの特性に応じた
  評価

  

  様々なアセットの評価

  不動産には様々な種別・類型等があり、それぞれの特性に応じた評価が必要となります。オフィスビル，レジデンス(賃貸マンション)，ロジスティックス(物流施設)，商業施設は、その市場の動向の分析・収益性の分析 等々、それぞれの適切な分析及び予測を前提に評価する必要があります。また、不動産投資の対象は、オフィスビルや商業施設に加え、ホテル，ゴルフ場，高齢者施設，サービスアパートメント，病院等といった特殊用途のオペレーショナルアセットにまで拡大しております。例えば、ホテルへの投資を行う際には、ホテル事業への理解・特徴を踏まえたキャッシュフロー分析を行うなど、特有の知識・分析能力が欠かせません。弊社では、豊富な評価実績を有する不動産鑑定士が、これら特殊用途の資産・運営にかかるノウハウを熟知しており、さらに株式会社日本ホテルアプレイザル等の関連会社と協働して投資家・事業者の方々の良きパートナー、アドバイザリーとして高付加価値のあるサービスをご提供いたします。

  

  特殊な土地・権利の評価

  民間開発地内の買収や公共用地の買収において、特殊な土地の評価が求められるケースが多く見受けられます。これらの特殊な土地についても豊富な評価実績を有しております。
  （特殊な土地：農地・林地・溜池・墓地・海浜地・線路敷等）
  また、不動産に関連する権利は、慣行的な権利をはじめ多種多様です。弊社では、これまで多くの種類の権利について評価をしており、その実績は豊富です。
  （特殊な権利：空中権，区分地上権，地役権，借地権，借家権，採石権，温泉権，入会権等）

  　　　　　

  環境不動産

  持続可能なよりよい世界を目指すため、SDGs（持続可能な開発目標）の設定、企業経営においてESG（環境(E: Environment)、社会(S: Social)、ガバナンス(G: Governance)）の観点が必要であるという考え方が世界中で広がっています。不動産においても、ZEH（Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス））、ZEB（Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）など、
  環境へ配慮した不動産（環境不動産）への注目が高まっており、その評価に対するニーズも対応する必要性が増しています。

  CASBEE（建築環境総合性能評価システム）

  CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）とは、建築物や街区，都市などに係わる環境性能を様々な視点から総合的に評価するためのツールであり、現在、国内の建設事業者や設計事務所，建物所有者，不動産投資家などにおいて広く活用されています。
  また、一部の地方公共団体では届出制度としての活用が進んでいます。谷澤総合鑑定所では、下記評価ツールによる評価の対応が可能です。

  • 

    CASBEE 建築

    建築設計者等により建築物の環境性能を正確に評価するツール

  • 

    CASBEE 不動産

    不動産マーケット関係者が扱うことを想定した簡易版ツール

  • 

    CASBEE ウェルネスオフィス

    建物利用者の健康性･快適性の維持､増進を支援する建物の仕様､性能､取組みを評価するツール

  『CASBEE®』は、一般財団法人住宅・建築SDGｓ推進センターの登録商標です。当社は、使用許諾に基づき使用しています。

  CASBEE評価認証制度と評価認証業務

  CASBEEの評価ツールは、事業者や設計者等が自らの建築物等の環境性能を判断するために自由に使用することが可能ですが、CASBEE評価の結果を公表する場合や第三者に提示する場合は、その信頼性や透明性が重要となります。
  そこで、CASBEEでは、第三者機関が評価内容を審査し的確であることを認証する制度である「CASBEE評価認証制度」が実施されており、IBECs（一般財団法人住宅・建築SDGｓ推進センター）が認定した認証機関で評価認証を受けることができます。
  谷澤総合鑑定所は、CASBEE建築・CASBEE不動産・CASBEEウェルネスオフィスについて、認証機関に認定されており、評価認証業務を対応させていただきます。

  CASBEE評価＆認証取得サポート業務

  認証機関への申請に際し、弊社所属のCASBEE評価員による評価を実施の上、申請図書の作成・質疑応答等、認証の申請から認証取得までをサポートさせていただきます。
  弊社では、多数のCASBEE不動産評価員を有し、かつ、独立した認証部署を有しているため、「CASBEE不動産」については、①評価＆認証取得サポート業務と②評価認証業務の両業務を行うことが可能です。「CASBEE建築」、「CASBEEウェルネスオフィス」については、いずれか一方の業務のみをお受けすることが可能です。

  動産・インフラ施設評価

  谷澤総合鑑定所には、不動産鑑定士とASA(米国鑑定士協会)認定資産評価士(機械・設備)のダブルライセンス保有者が多数在籍しております。
  機械設備等の動産、発電所等のインフラ施設の評価につきましても、不動産評価同様、高品質の評価サービスをご提供します。
  2017年11月に評価機関の国際的アライアンスであるValuation Research Group(VRG)に加入したことで米国をはじめ欧州、アジア先進的な評価ノウハウを取り入れ、併せて海外に所在する工場・生産機械等の評価にもスピーディに対応できる体制を整えています。

  

  動産評価

  動産評価の依頼目的は、減損・M&A等の会計目的、資金調達目的におおまかに大別されますが、いずれの場合も、不動産評価と動産評価の両方の知識と経験が求められるケースが多くなってきております。
  谷澤総合鑑定所では、不動産鑑定評価サービスと動産評価サービスをワンストップでご提供しておりますので、クライアントの皆様の手間を減らすことが可能です。

  

  インフラ施設評価

  近年は再生可能エネルギー発電施設に係る投資市場が活発化に加え、カーボンニュートラルの実現を目的とした取得需要の高まりから再生可能エネルギー市場は活況を呈しています。なかでも太陽光発電所の評価依頼が最も多く、谷澤総合鑑定所では、膨大な収支データを背景とした精度の高い太陽光発電所等に係る評価サービスをご提供しております。あわせて、再生可能エネルギー施設、又はその関連施設の敷地利用権（地上権、賃借権等）の付着した土地（いわゆる底地）の鑑定評価や地代の評価についても対応可能です。

  評価実績

  太陽光発電施設に関する鑑定評価等 ／
  出力規模0.5MW～98MW 合計約470MW

  主なクライアント

  インフラ施設の鑑定評価に関しては、アセットマネジャーや発電事業者からのご依頼を中心に、スポンサー企業（大手電力会社、不動産会社、証券会社）、銀行、地方公共団体からもご依頼をいただいております。

  動産・インフラ施設評価コンテンツ

  • 

    2024.07.01

    【動産評価】寝具小売業＿在庫評価

    寝具小売業   ■ご依頼の背景 地方寝具小売業I社は業績不振が続いており、公的再生機関の関与の下、再生計画を策定。   ...

  • 

    2024.06.01

    【インフラ評価】太陽光発電所＿鑑定評価

    大手建設業   東北地方で稼働中のメガソーラー施設の評価を受注。   メガソーラー施設の売却の検討に当たり、評価が必要と...

  • 

    2024.05.25

    【動産評価】食品加工業＿動産の担保価値評価（ABL）

    食品加工業者K社   ■ご依頼の背景 事業継続中の食品加工工場に属する固定資産等に対して融資を検討。   事業会社の協力...

  一覧を見る

  企業価値・事業価値評価

  企業価値評価は主に下記の場面で
  必要になります。

  • 

    取引目的の評価

    企業がM&A(株式譲渡、合併、株式移転、株式交換など)を行う際に、取引価格を検討するなど意思決定の参考にするために、会社や事業の評価する場合が「取引目的」の評価に該当します。今日では、社内的な意思決定の参考のためにとどまらず、対外的な説明責任を果たす目的においても第三者評価機関による評価レポートを取得することが多くなってきています。

  • 

    財務会計目的の評価

    財務会計目的の評価として代表的なものにパーチェスプライスアロケーション(PPA)があります。PPAとは、M&Aに伴って取得・移転される個々の資産や負債を時価評価し、買収対価とこれらの評価額との差額であるのれん又は負ののれんを算定し、企業結合の会計取引を財務諸表に適正に反映させる手続きとなります。このプロセスにおいては有形資産である不動産、動産に加え、ブランドや顧客関係といった無形資産の識別・価値評価がM&Aの意図を投資家に開示するため重要となります。

  • 

    係争等の目的での評価

    裁判所への評価レポート提出や調停に関連して企業価値評価が必要となることがあります。例えば、反対株主による買取請求や少数株主のスクイーズ・アウト(締め出し)の実施に伴い、裁判所を通じて売却の申し立てを行う場合などに証拠書類として株式価値算定レポート(会社法上の「公正な価格」を算定)を添付するケースや、株価について争いがある場合に価格の妥当性を示す場合に評価レポートが有用な資料となります。

  • 

    M&A・事業承継におけるFA（ファイナンシャル・アドバイザリー）

    M&A初期のご相談から、基本合意書や最終契約書の準備、クロージングの手続きまでを、提携専門家（弁護士、税理士等）と協力し、包括的にサポートいたします。

    →中小M&Aガイドライン (第3版) の遵守について

  　　　　　

  企業価値・事業価値評価コンテンツ

  • 

    2024.06.28

    株式会社デベロップが栃木県に開発した「HOTEL R9 The Yard 館林新栄」の不動産譲渡をサポート

    谷澤総合鑑定所はセルサイドアドバイザーとして、株式会社デベロップ）が栃木県に開発した「HOTEL R9 The Yard 館林新栄」の不動産...

  • 

    2024.06.17

    日本産業推進機構グループ（NSSK）が出資する株式会社キャッスルインホテル&リゾートの株式等の譲渡をサポートしました。

    谷澤総合鑑定所はセルサイドアドバイザーとして、日本産業推進機構グループ（NSSK）（https://www.nsskjapan.com/）が...

  一覧を見る

• 都市再開発

  法定市街地再開発事業

  谷澤総合鑑定所は、都市再開発法の制定以来、法定市街地再開発事業に取り組む業界のリーディングカンパニーです。
  従前・従後資産評価業務を中心に、補償算定、権利変換計画、管理運営計画、コーディネート業務まで、事業推進に必要なサービスを、
  ワンストップで幅広く提供しております。

  • 

    従前・従後資産評価

    法定再開発事業の従前・従後資産評価において業界屈指の実績・ノウハウを有しております。段階的に合意形成を図る法定再開発事業の特性に合わせ、初動期から各事業フェーズに合わせた適切な成果物を提供致します。また、各事業・地区の特性に合わせた評価方針を策定し、事業の円滑な推進をサポートして参ります。

  • 

    補償算定業務

    グループ会社ユニオンリサーチと連携し補償算定業務サービスを提供しております。用対連基準をベースに各事業・地区の特性に合わせた補償方針を策定し、事業の円滑な推進をサポートして参ります。

  • 

    コーディネート業務

    地権者、行政、事業参画者（デベロッパー・ゼネコン）、専門コンサルタントなどの多数の関係者調整を行うコーディネート業務サービスを提供いたします。不動産鑑定機関ならではの知見を活かし、地権者の将来の生活再建に必要な権利変換や補償、事業採算性等の見通しを立てながら事業推進を行っております。

  • 

    土地・建物現況調査

    地権者等の権利確定に必要な土地・建物現況調査サービスを提供いたします。従前資産評価、補償算定、権利変換計画策定を見越した土地調書・建物調書の作成することで円滑な事業推進をサポートいたします。

  共同化・共同建設事業

  民間の任意事業による、共同化・共同建設事業は、都市再開発法等に拘束されず、各事業参加者の意向により多様な事業スキームの構築が可能です。一方で、事業参加者間の利益と負担の均衡に留意して進める必要があります。
  谷澤総合鑑定所では、等価交換方式や共同建設方式などの事業手法、事業シェアの調整、土地持分・事業費負担方法などについて説明性の高い事業スキームを構築し、円滑な事業の推進をサポートいたします。

  

  マンション建替え

  今後ますます増大する老朽化マンションの再生は、大きな社会課題と言われております。
  谷澤総合鑑定所では、従前・従後資産評価、補償算定、権利変換計画、管理運営計画、コーディネート業務まで、マンション建て替え事業推進に必要なサービスをワンストップで幅広く提供しております。特にマンション建替えにおいては、従前資産総額の区分所有者間での配分方法が重要な課題となります。各事業の特性にあわせて、客観性・説明性の高い手法をご提案いたします。

  

  損失補償・立退き補償算定業

  谷澤総合鑑定所は創業当時より、公共事業等に伴う損失補償基準に基づき、多様な案件にかかわってまいりました。補償という概念は社会において必要不可欠なものであり、かつ、民間の建設工事、建替え等に必要となってきております。
  谷澤総合鑑定所では、公共が行う損失補償算定、耐震改修・建替えによる立退き補償、マンション建替え補償、建築公害による各種補償算定など、幅広くサービスを提供しております。

  • 

    公共が行う損失補償算定

    国・地方公共団体等が行う道路、公園等社会資本のサービスには、その地盤である土地を必要とします。その土地の取得にあたっては、その権利者に対する土地代は勿論ですが、地上にある建物、工作物等をその予定地から外へ運び出してもらう(移転)ための費用を国民的負担の基に補償することが必要となります。この補償に関しては、昭和39年6月閣議決定された｢公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱｣に準拠した｢損失補償基準｣に基づいて、誰に対しても公平で、また、その内容等については客観性かつ説得性ある適正なものでなければなりません。
    当社では、建設省告示：補償コンサルタント登録規程に基づく関連部門の登録を受け、それぞれの専門スタッフ、また、その他補償業務管理士、不動産鑑定士などが案件の業務内容に応じてチームを組み、知恵を出し合って公共事業におけるさまざまな補償業務に適切に対応できる体制を整えております。

  • 

    耐震改修・建替えによる立退き補償

    高度経済成長期に建設されたビルは約半世紀を過ぎ耐震改修や建替えの時期を迎えております。ビルの耐震改修や建替えにあたってはビル内テナントへの立退き補償が要請され、大別して次の2点からその必要性が求められます。
    第1点は、立退き補償総額がどの程度必要であるかです。ビル建替えに関する事業費の多寡によって計画の是非の検討に資するものです。
    第2点は、個別テナントに対しての理論的根拠が示されテナント間の公平性について対応できているかです。テナント立退きにあたっての正当事由の補完的役割を果す立退き補償費の算定にあたっては弁護士との打合せも含めテナントへの説明支援もサポートいたします。

  • 

    建設公害による各種補償算定

    建物の建設工事、土木工事等は周辺に影響を及ぼすことがあります。当社では、公共工事等における調査のノウハウを生かし、工事前の周辺事前調査及び工事完了後の周辺調査を行い、補償額の算定をいたします。

• 国際関連業務

  谷澤総合鑑定所はVRGなどのグローバルアライアンスを生かし、
  海外においても日本国内と同様な総合資産評価サービス
  （不動産鑑定評価、動産評価、無形資産評価、企業価値評価）を提供いたします。

  海外資産評価サービス

  • 

    海外評価機関と協業し海外資産鑑定評価
    及び検証を行うサービス

    海外評価機関と協業し、海外資産鑑定評価及び検証を行います。
    日本のリーディング企業として培った評価力、調整力を生かした高品質かつ一貫性のある成果物を提供いたします。

  • 

    海外資産評価書取得及び翻訳サービス

    海外評価機関が行った海外資産評価に関する評価書を取得後、必要に応じて谷澤総合鑑定所にて翻訳いたします。
    海外評価機関とのアライアンスを生かし、スムーズな評価書取得対応を行います。

  グローバルアライアンス

  

  VRG (Valuation Research Groupe)

  谷澤総合鑑定所は、2017年11月に評価機関の国際的アライアンスであるValuation Research Group（VRG）に加入し、海外における様々な評価サービスを提供しております。

  →VRGについてはこちら

• コンサルティング

  資産評価、都市再開発等で培った知見を活かし、不動産に関する様々な問題についてソリューションを提供いたします。
  問題の分析・把握､解決策へのアプローチ策定など､当社のプロフェッショナルがコンサルタントとして貴社のビジネスをサポートいたします。